El Alcalde de Quito, General Paco Moncayo ha enviado al Congreso Nacional un proyecto de reforma a la Ley de Inquilinato, que pretende proteger a los arrendatarios que paguen un canon no superior a $300, es decir las dos remuneraciones mensuales unificadas. El control vigente en la Ley de Inquilinato establece que el canon mensual de arrendamiento no puede sobrepasar la doceava parte del avalúo catastral del inmueble o unidad residencial.
Estos avalúos han sido tradicionalmente alterados, debido a una excesiva carga impositiva que
impedía que se manejen avalúos catastrales reales. Recientemente se empezó una reforma a estas cargas fiscales, con la intención de pasar a un manejo transparente de los valores de los inmuebles en el Distrito Metropolitano. Se espera que los precios de los inmuebles que constan en el catastro municipal suban, debido a la reforma, y es con el fin de proteger a quienes pueden resultar perjudicados por las variaciones en los precios de los arriendos, que el Alcalde ha enviado este proyecto
reformatorio al Congreso Nacional.
El control de precios de los arrendamientos inmobiliarios pretende compensar a los más pobres por no poseer vivienda propia, pero las consecuencias no intencionadas, como en toda “ingeniería social”,
empiezan por condenar a ese mismo grupo a vivir en condiciones lamentables y en un entorno de deterioro continuo.
La primera reacción del mercado a este tipo de medidas restrictivas es la de los propietarios de los inmuebles regulados: cuando se limita la rentabilidad de una inversión, prácticamente se para todo tipo de reinversión en mantenimiento, mejoramiento o cuidado de los inmuebles, debido a que los propietarios no pueden recuperar su inversión a causa de las limitaciones regulatorias.
Dos estudios recientes para el Centro de Innovación Cívica del Instituto Manhattan, desarrollados por
el economista urbano Henry Pollakowski, del Instituto Tecnológico de Massachussetts, MIT, demuestran que el mercado inmobiliario se constriñe debido a estas regulaciones, dado que los residentes de los
inmuebles regulados permanecen en sus residencias por los precios controlados, y el mercado no se mueve como debería.
Pollakowski utilizó datos econométricos para medir el impacto del control de arrendamientos alrededor del año 1999. Se compararon datos sobre inmuebles regulados y libres, y se ajustó la comparación con
coeficientes de localización, tamaño y calidad de las unidades residenciales. Se encontró incluso previo al estudio que las unidades no reguladas eran mayores, más nuevas y en condiciones mucho más
deseables que las controladas.
Como resultados del estudio se encontró que el control de arrendamientos otorga muy poco beneficio a
los residentes de bajos ingresos, que en promedio ahorraban únicamente $10 mensuales por concepto de renta. Sin embargo, residentes con mayores ingresos sí se beneficiaban de las regulaciones, que eran
discriminatorias sin pretenderlo, en contra de las clases más pobres.
El segundo estudio de Pollakowski demuestra cómo este tipo de regulaciones impulsan un deterioro de la calidad de vida en los distritos y ciudades que regulan el costo de los arrendamientos. Afortunadamente ya se discute ampliamente que los controles excesivos limitan la recuperación y rentabilidad de las inversiones, los propietarios gastan menos en mejoras, mantenimiento y equipamiento de los inmuebles y áreas circundantes. En una medición, se encontró que la tasa de reinversión en mejoras y mantenimiento subió en alrededor de 20% en distritos que estaban previamente regulados y que eliminaron el control, independientemente de que hayan sido distritos de altos, medianos o
bajos ingresos.
La conclusión es que la calidad de la vida urbana, del contexto arquitectónico y de la vivienda sufre in impacto grave con este tipo de regulaciones. Al eliminar este tipo de regulaciones, se consigue un foco de crecimiento en el mercado inmobiliario, el cual se traduce en un movimiento mayor de la economía y en una situación beneficiosa para toda la sociedad. Es importante que se estudie un poco más a fondo las implicaciones de la “ingeniería social” y de la manipulación gubernamental de los mercados, porque los primeros afectados son los grupos de ingresos bajos para cuya protección se plantean este tipo de leyes.
(Publicado originalmente en NeaPolis)
Cambiemos Ecuador 
Buenas Tardes
Con respecto a las leyes del inquilinato quiero realizar unos comentarios: Estoy de acuerdo que los arriendos no sean exagerados, pero es necesario que también protega al dueño del inmueble. Que sucede cuando una inquilina maltrata física y verbalmente a la dueña y familiares del inmueble??? no pasa nada, porque según las leyes son casos a parte… y como puede existir que por abuso físico el contrato de arrendamiento no se pueda terminar, eso es injusto y más injusto que personas que no tiene honorabilidad, honradez y todos los valores morales, tengan mas privilegios.
No es justo. Incluso me han informado por medio de un abogado, que si la inquilina comete un asesinato el contrato de arrendamiento puede seguir vigente y no queda anulado como debería ser. Por favor, estas situaciones son muy graves, las leyes deben proteger a todos. Muchas personas para tener una vivienda se han sacrificado mucho y no es justo que las leyes del inquilinato no protegan a los dueños de los inmuebles.
Que Dios bendiga a todos y a nuestro país.
Que pasa si no hacen contrato de arrendamiento y despues de un año dicen que suben el arriendo e incluso con retroactivo caso contrario hay que desocupar el inmueble sin dar tiempo para la mudanza y cuanto tiempo deberian dar y si el tiempo que dan se paga o se puede descontar del dinero entregado en garantía
No es legítimo «decir» que se sube el arriendo de una propiedad. Se puede hacer siempre y cuando se termine el contrato. La propiedad es privada y uno puede hacer el uso de ésta que mejor estime. La persona que vive ahí pagando un arriendo, tiene la seguridad de que podrá vivir ahí mientras se mantenga su contrato. Después de terminado el plazo de ese contrato, la propiedad puede ser utilizada por su dueño como mejor le parezca.
Buenas tardes, estoy de acuerdo con la persona que escribio el primer comentario de que no es justo que no haya ley que protejan los propietarios porque justamente yo estoy viviendo un infierno con una persona que con mentiras abuso de la confianza de la persona que deje encargada para que alquilara mi departamento situado en Quito porque yo vivo en el extrangero y no puedo estar presente todo el tiempo en el pais, esta persona que esta metida en mi departamento y que no quiere salir y que ademas no tiene contrato y menos mal porque si no seria peor porque no ha pagado el arriendo desde hace mas de tres meses y ademas insulta a todo el mundo que es imposible dialogar de buenas maneras y ademas de eso yo tengo un credito que pagar al banco y es completamente injusto que yo tenga que pagar por que otra persona viva en mi propio departamento ya que ni siquiera en mis vacaciones puedo disfrutarlo y tengo que pagar hotel por culpa de esa persona mal honesta que ademas dice que el departamento le pertenece, si que muy injusto yo he trabajo mucho y duro para pagarlo, tengo todo a mi nombre para comprobarlo y ni aun asi y ahora estoy pagando abogados para sacar a esta persona y pienso que no hay justicia, que no hay proteccion para nosotros los propietarios solo se preocupan de los inquilinos y no es justo!!!
La verdad es que me da muchisima pena saber que habemos algunas personas sufriendo la injusticia de que no haya una ley que proteja a los propietarios. En mi caso la notificacion de terminacion del contrato de arrendamiento fue entregada al arrendatario con tres meses de anticipacion y cuando la fecha se cumplio el arrendatario alegando no encontrar otro sitio para vivir (cosa que no es cierta ya que de su misma boca supe que son duenos de una casa en El Valle de los Chillos)nos ha obligado a llevar esta situcion a la corte. La razon de no desocupar mi casa bien conocida es por toda la vecindad, por diez anos que estoy fuera de mi pais ellos han sacado gran probecho de ella es una casa de 120m2 de construccion en un lote de 500m2 que lo an rentado para parqueadero cobrando $20,00 dolares mensuales hace dos anos,(segura que por ahora sera por lo menos $30,00)apesar de estar estipulado en el contrato de arrendamiento no hacer uso de mi propiedad si no solamente para vivienda. Lamentablemente el echo de estar lejos nos obliga a dejar en manos de terceras personas que ha pesar de estar pagadas por el servicio de representacion no se interesan en darle a la situacion la atencion debida. Razon esta que nos ha llevado a un ano de papeleos audiencias en la corte gastadero de dinero que a uno le cuesta realmente ganarselo para ganar un derecho que es nuestro como propietarios hacer uso de nuestra propiedad de la manera que nosotros lo decidamos, con el agravante de que esta gente inmoral tenga la oportunidad de alegar el beredicto de la corte y continuar en esta pesadilla de papeleos, audiencias etc..Tendre que esperar otro ano mas para poder regresar a mi pais y hacer uso de MI PROPIEDAD?
Que Injusticia!!!
Una muestra clara del irrespeto que se tiene en este país hacia la propiedad privada. ¿ Sera herencia parte del noche «neoliberal» de la que tanto balbucea Correa ? ¿ O será fruto del estatismo mercantilista mezclado con «justicia social» en este caso para el «explotado» arrendatario ? País de Ripley.